A vállalkozás független értékelése. Hogyan lehet előre jelezni az építőipari cégek részvényeinek értékét Milyen építőipari berendezéseket kell értékelni

Moszkva 2013
1. fejezet Elméleti alapok az építőipari szervezet üzleti tevékenységének értékeléséhez

1.1. Építőipari szervezet tevékenységének jellemzői, jellemzői

A szerző értelmezése szerint az üzletet a vállalkozás mint ingatlankomplexum által képviselt anyagi komponens és az immateriális komponens kombinációjaként javasoljuk érteni, amelyet a rendelkezésre álló erőforrások hatékony felhasználása jellemez. Ugyanakkor egy vállalkozás célja a tulajdonosok vagyonának megteremtése és növelése, vagy ami azonos, a vállalkozás értékének megteremtése.

A vállalkozás, mint nyereségszerzésre irányuló tevékenység jelenlegi definíciói nem veszik figyelembe az erőforrás-felhasználás tényét a nyereségszerzés során, ami mulasztás.

Ugyanakkor egy vállalkozást és egy vállalkozást nem lehet ingatlankomplexumként azonosítani. Az „üzlet” fogalma nem redukálható le bizonyos termékek előállításához szükséges alapanyagok és berendezések összességére. A megszerzett haszon nagymértékben függ attól, hogy mennyire hatékonyak az ingatlankomplexum munkájának megszervezésére irányuló intézkedések.

Ezzel kapcsolatban a szerző tézist fogalmazott meg az üzleti hatékonyság piaci értékére gyakorolt ​​hatásáról. A szerző álláspontja szerint az üzleti hatékonyságot tekintik piaci értékének fő kritériumának.

A szerző bemutatta egy vállalkozás pénzügyi mutatóinak és piaci értékének kapcsolatát (1. ábra), amely az értékmutató integrált jellegét jellemzi. . Bármilyen beruházás, a vállalkozás termelési és szervezeti felépítésének korszerűsítése, egyesülések és konszolidációk célja az értékesítési volumen növelése, a termelési költségek csökkentése, azaz a nyereség, az eszközök és ennek következtében a vállalkozás értékének növelése. Az üzleti érték növekedési üteme az üzletfejlesztés hatékonyságát tükrözi.

1. ábra. Egy vállalkozás pénzügyi teljesítménye és piaci értéke közötti kapcsolat.

A vállalkozás általánosan elfogadott pénzügyi mutatóinak alkalmazása, piaci értékének meghatározása lehetővé teszi azoknak a területeknek az igazolását, amelyekre a cégvezetésnek összpontosítania kell, hogy megfelelő pénzügyi döntéseket hozzon a vállalkozás versenyelőnyhöz juttatása és növekedése érdekében. az értékét.

1.2. Az építőipari szervezet értékeléséhez szükséges szabályozási keret és információs bázis elemzése

Elvégezték az értékelést, és ezt a jelentést a vonatkozó előírásoknak megfelelően összeállították

jogalkotási és szabályozási dokumentumok:

Bármely gazdasági egység versenyhelyzetének diagnosztizálásának problémáit nehéz túlbecsülni egy olyan gazdasági tevékenységi tényező különleges befolyása miatt, mint a verseny, annak különböző megnyilvánulási formáiban. És a probléma iránti jelentős érdeklődés ellenére a versenykonfrontációk és összetevőik diagnosztizálásának módszertana, a vállalkozások piaci szegmensben elfoglalt helyzetének alakulása és sok más kérdés pontosítást igényel, valamint a hazai különbségek figyelembevételét a vezetési gyakorlatba való bevezetéskor. . Az építőipari piacon a verseny olyan változatos formákban (fajlagos, ár, szezonális versenyhullámok stb.) nyilvánul meg, hogy egy gazdálkodó egység állapotának diagnózisára csak többoldalú tevékenységvizsgálatok eredményei alapján lehet következtetéseket levonni. A versenyhelyzet keretein belüli gazdaságdiagnosztika problematikus szempontjai közé tartozik egy vállalkozás értékének felmérése is, amely közvetlenül összefügg az ország tőzsdei alakulásával, mint egy integrált gazdasági rendszer szükséges eleme. A diagnózisnak ez az aspektusa legtöbbször a vállalkozói tevékenység egy különálló feladatához kapcsolódik, de teljes mértékben része a gazdasági egység állapotát meghatározó tényezők rendszerének.

1.4. Meglévő megközelítések és módszerek elemzése egy építőipari szervezet üzleti tevékenységének értékelésére

Az Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériumának 2001. január 1-jei 000. számú rendeletével jóváhagyott „Az értékelés általános fogalmai, megközelítései és követelményei (FSO No. 1)” című szövetségi értékelési szabvány a jövedelmi megközelítést a következőképpen határozza meg: „ az értékelési tárgy értékének meghatározására szolgáló módszerek összessége, amely az értékelési tárgy használatából származó várható bevétel meghatározásán alapul.”

A diszkontálási módszer alkalmazásakor az egyes időszakok jövőbeni bevételeit megfelelő diszkontrátával történő diszkontálással jelenértékre konvertáljuk. A diszkontráta a befektetők által a befektetett tőke megtérülése iránti igényük megítélésének mértéke, figyelembe véve az adott tárgyra jellemző jövedelemszerzés kockázatát. A diszkontált bevétel módszerét általában az instabil bevételi és kiadási forrásokkal rendelkező ingatlanokra alkalmazzák.

A közvetlen tőkésítési módszer alkalmazásakor az ingatlan egy tipikus működési évére eső bevétel összegét elosztjuk a megfelelő tőkésítési rátával. A nagybetűsítés módszere leginkább azokra az objektumokra alkalmazható, amelyek használatából származó nettó bevétel állandó vagy állandó ütemben változik.

Az aktiválási ráta meghatározása általában piaci adatok alapján történik, az éves bevétel és a hasonló ingatlanok bekerülési értéke közötti összefüggés azonosításával. Lehetőség van a kumulatív építési mód alkalmazására is.

Befejezetlen építési projekt

Az ingatlanok értékének megállapításához a jövedelemszemléletű megközelítés alkalmazása fejlett bérleti piac meglétét igényli a hasonló eszközökre, vagy a hasonló ingatlanokban működő vállalkozások működésére és jövedelmezőségére vonatkozó információkat.

Knight Frank megjegyzi, hogy a piaci bizonytalanság ellenére az építőipari tevékenység magas szintű, és 2013-ban az új irodaterületek üzembe helyezésének növekedését jósolják. Az üresen álló területek aránya elérte a válság előtti szintet. 2013-ban várhatóan növekedni fog a befektetői érdeklődés a megvalósítás különböző szakaszaiban lévő magas színvonalú fejlesztési projektek iránt.

A fentiek figyelembevételével az Értékbecslő arra a következtetésre jutott, hogy jelen értékelés keretében a bevételi megközelítés kellő megbízhatósággal alkalmazható egy befejezetlen építési beruházás értékének meghatározására. A bevételi megközelítéssel végzett számítások során a diszkontált cash flow módszert alkalmaztuk.

Ingó vagyon

A jövedelemalapú megközelítés megköveteli a jövőbeli bevétel előrejelzését a vizsgált eszközök hátralévő élettartamára vonatkozóan. Ezt a problémát nehéz közvetlenül megoldani, hiszen a bevételt a teljes termelési rendszer termeli, amely az értékelt ingó vagyon mellett egyéb, az értékelés tárgyában nem szereplő befektetett eszközöket - szállodaépületet, konyhát, ill. étkező, telek stb.

A fentiek alapján az Értékbecslő úgy döntött, hogy az ingó vagyontárgyak forgalmi értékének meghatározásánál eltekint a jövedelemszemlélettől.

Az FSO 1. sz. szövetségi értékelési szabványban meghatározott költségalapú megközelítés az értékelési módszerek összessége, az FSO 1. szövetségi értékelési szabványban meghatározott összehasonlító megközelítés pedig az értékelt érték értékelésére szolgáló módszerek összessége. objektum, amely az értékelt objektumnak az értékelt tárgy analóg tárgyaival való összehasonlításán alapul, amelyekre vonatkozóan árinformációkkal rendelkezik. Az értékelés tárgyának tárgyanalógja olyan tárgy, amely az értékét meghatározó fő gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőit tekintve hasonló az értékelés tárgyához.

Az összehasonlító megközelítés a helyettesítés elvén alapul: a vevő nem fizet többet egy tárgyért, mint amennyi egy hasonló, ugyanolyan hasznosságú tárgy megvásárlásához szükséges a piacon. Az azonos vagy hasonló tárgyakért fizetett árak kiindulási információként szolgálnak az értékelt tárgy értékének kiszámításához.

Az összehasonlító megközelítést általában akkor alkalmazzák, ha kellő mennyiségű megbízható információ áll rendelkezésre az adásvételi ügyletekről vagy az árajánlatokról.

Ezt a megközelítést több egymást követő szakaszon keresztül hajtják végre:

Adatgyűjtés a vizsgált objektumhoz hasonló tárgyak értékesítéséről. Csak ezen adatok elemzésével tudjuk megmondani, hogy a valós árak mennyire tükrözik a piaci értéket;

Az értékelt tárgy és analóg objektumok összehasonlítása az egyes összehasonlítási elemek szerint;

Összehasonlított tárgyak tényleges eladási árának igazítása összehasonlítási elemek alapján. A beállítás az analógtól a kiértékelt objektumig történik.

Az árak kiigazítása után felhasználhatók az értékelt ingatlan értékének meghatározására.

A külföldi gyakorlatban általánosan elfogadott, hogy az ezen a megközelítésen alapuló értékelés adja a legmegbízhatóbb eredményt, ami a gazdaság stabil állapotának, a széles körben fejlett piacnak és az értékbecslők rendelkezésére álló megbízható információknak köszönhető.

Az értékelési objektum és az analóg hasonlóság fokát, akárcsak a költség megközelítésben, az összehasonlítás elemei határozzák meg. Ebben az esetben az összehasonlítás elemei nemcsak az összehasonlítás tárgyainak jellemzői, hanem az értékváltozást okozó tranzakciók jellemzői is.

Az összehasonlító elemeket csoportokba soroljuk:

Az objektum jellemzői: funkcionális rendeltetés, műszaki paraméterek, gyártó, minőség (megfelelőségi tanúsítvány);

A tárgy állapota: kor, halmozott elhasználódás, műszaki állapot, teljesség, bemutatás;

Helyszín: az objektum földrajzi elhelyezkedése, az objektum fizikai elhelyezkedése a vállalkozáson belül;

Piaci feltételek: recesszió vagy emelkedés, kereslet és kínálat aránya;

Az értékesítés feltételei: az értékesítés ideje, az értékesítés helye, átlagos piaci kitettségi idő;

Az analóg tárgyak árának jellemzői: kedvezményes hitelezés, szállítási és egyéb költségek jelenléte az eladónak az árban.

Ez az értékelési megközelítés olyan piaci árak meghatározásán alapul, amelyek megfelelően tükrözik az objektum jelenlegi állapotának „értékét”. Az alkalmazott alapelv az összehasonlítás, amelyet el kell végezni:

A másodlagos piacon értékesített pontos analóggal;

A másodlagos piacon értékesített hozzávetőleges analóg, pontos analóg hiányában korrekciós módosításokkal;

Az összehasonlító megközelítés alkalmazása során fontos lépés az összehasonlítható analógok kiválasztása, valamint az analógok és az értékelendő objektum műszaki mutatóinak különbsége miatti kiigazítások számítási alkalmazása.

Ennek a megközelítésnek a fő problémáit a szükséges információk megszerzésének nehézségei okozzák, nevezetesen a jelenlegi piaci árak, az adatbázisok létrehozása az értékelendő objektumok számára megfelelő analógok kiválasztásával, figyelembe véve az összetétel és a számszerűség eltérésének mértékét. az analógok és az értékelendő objektumok jellemzőinek értékei.

Összehasonlító megközelítés alkalmazásával, ha kellő mennyiségű megbízható információ áll rendelkezésre az analóg tárgyak értékesítéséről, lehetőség nyílik az értékelt tárgy piaci értékének egy adott piacra történő minél pontosabb meghatározására.

Az összehasonlító megközelítési módok alkalmazásának szükséges előfeltétele, hogy rendelkezésre álljanak információk a hasonló (céljukban, méretükben és helyükben összehasonlítható) ingatlantárgyakkal, összehasonlítható feltételek mellett (az ügylet időpontja és a tranzakció finanszírozásának feltételei) lebonyolított tranzakciókról. .

Az összehasonlító megközelítési módok alkalmazásának fő nehézségei az orosz ingatlanpiac átláthatatlanságával kapcsolatosak a valós tranzakciós árakra vonatkozó információk közzététele tekintetében. Ebben a helyzetben az Értékbecslő az ajánlati árakra koncentrálhat, mivel a potenciális vevő, mielőtt ingatlanvásárlási döntést hozna, elemzi az aktuális piaci ajánlatokat és következtetést von le az ingatlan lehetséges áráról, figyelembe véve az ingatlant. minden előnye és hátránya az összehasonlító objektumokhoz képest.

Gyakorlatilag nincs összehasonlítható befejezetlen építési projekt a piacon. A hasonló funkcionális célú, befejezetlen építési beruházásokról a nyilvánosság számára rendelkezésre álló korlátozott információ miatt a megfelelő korrekciók alkalmazása nem teszi lehetővé a piaci érték kellő megbízhatóságú kiszámítását.

Az üzemelésre elfogadott épített épületek analógként való felhasználása, majd az analóg objektumok ajánlati árának arányos csökkentése a vizsgált ingatlan hiányosságának mértékével (62%-kal: 100% - 38%) nem teszi lehetővé a piaci kockázatok figyelembevételét. az építkezés befejezésének megszervezésével és az üzembe helyezési folyamat objektum üzembe helyezésével kapcsolatos.

Így az értékelő az összehasonlító megközelítéssel végzett értékeléshez szükséges rendelkezésre álló információk mennyiségének és megbízhatósági fokának elemzése után arra a következtetésre jutott, hogy ezen értékelés keretében az összehasonlító megközelítés nem valósítható meg.

A szakértői tanács 2012-ben értékelte a társaság szolgáltatási körének új minőségi szintre való bővítésében elért eredményeit, figyelembe véve a piaci igényeket és a vásárlói igények maximális kielégítését. A „Baskíria legjobb termékei” köztársasági verseny díjazottja.

2.2. Építőipari szervezet pénzügyi-gazdasági tevékenységének elemzése

Az Építőipari Vállalat kiemelt teljesítménymutatói a 2011. évi eredmények alapján.

Asztal 1

Pénzügyi mutatók 2011-re:

Név	Mutatók, ezer rubel.
Nettó nyereség

2. táblázat

Nettó eszközök

(mérleg devizaneme mínusz kölcsönök, tartozások, halasztott adókötelezettségek)

Hosszú távú eszközök

(befektetett eszközök, befejezetlen építés, immateriális javak), beleértve:

Befektetett eszközök

befejezetlen gyártás

Forgóeszközök:

Követelések

Készpénz

(készletek, kintlévőségek, készpénz), beleértve:

(ebből 436 606 befejezetlen gyártás költsége, 40 907 késztermék, 182 295 alapanyag)

598 befejezetlen, 98 736 kész stb., 227 921 alapanyag és kellék)

Rövid lejáratú pénzügyi befektetések: - kölcsönök jogi személyeknek

Követelések

FELELŐSSÉG (az Építőipari Vállalat pénzforrásai)
Név	Mutatók 2011-re, ezer rubel.	Mutatók 2010-re, ezer rubel.	Változások, ezer rubel	Változtatások, %
A saját tőke forrásai
Kiegészítő és tartalék tőke
Kiosztatlan
Hitelek és kölcsönök
Fizetendő számlák

A mérleg összetételének és szerkezetének elemzése azt mutatja, hogy a tárgyév során a mérleg devizaneme ezerrel csökkent. dörzsölés. (2 százalék), ez az elvégzett munkák költségeinek növekedését jelzi. Az Építőipari Vállalat nettó vagyonának értéke, amely a saját tőke összegét jellemzi, ezerrel nőtt az év során. rubel (18%), és a beszámolási év végén ezer rubelt tett ki. A nettó vagyon jóval meghaladja az alaptőkét. Ez ezen az alapon pozitívan jellemzi a pénzügyi helyzetet.

A nagyvárosok építési volumenének folyamatos növekedése az építőipar robbanásszerű növekedéséhez és az építőiparral foglalkozó egyéni cégek számának meredek növekedéséhez vezetett. Az építőipar, mint minden más üzlet, folyamatos tőkemozgással jár, melynek egyik formája az építőipari cégek adásvétele.

Amikor egy cég gazdát cserél, mindig felmerül a tulajdonosának méltányos pénzbeli ellentételezés kérdése a tulajdonosi jogok társaságra való átruházásáért. Ha egy ügylet nyílt, versenypiacon történik, ahol a vevő és az eladó ésszerűen, kényszer nélkül, mindenki a saját érdekében jár el, akkor a tranzakció ára megegyezik a cég piaci értékével.

Az építőipari vállalkozás piaci értékének felmérése megvannak a maga sajátosságai.

Mint tudják, egy vállalkozás értékét három megközelítéssel lehet meghatározni - költséggel, összehasonlítással és nyereséggel. Egy vállalkozás szolgáltatásnyújtáson alapuló értékelése esetén (nevezetesen ez az építőipari vállalkozás típusa) azonban a költségszemlélet eredménytelennek bizonyul.

Valójában egy építőipari cég fő értéke a piacon elfoglalt pozíciójában rejlik, amely lehetőséget ad számára, hogy rendszeresen építési szerződéseket kapjon. Minél nagyobb egy vállalat „szerződéses potenciálja”, annál nagyobb a profitja, és ebből következően a piaci értéke is.

Egy építőipari cég eszközeinek értéke általában nem magas. Ha egy vállalat értékét eszközeinek piaci értéke alapján határozza meg (ahogy ezt a költségszemléletű értékelési módszer alkalmazásakor meg kell tenni), akkor a vállalkozás piaci értéke jelentősen alábecsült lesz. Az egyetlen eset, amikor indokolt a költséges üzletértékelési módszer alkalmazása, az a csőd előtti helyzet, amikor a cég krónikus megrendeléshiányt tapasztal, és bizonytalannak tűnnek az új építési szerződések további megszerzésének kilátásai.

Az építőipari cégek üzletmenetét a legjobb jövedelemszemléletű módszerekkel értékelni, amelyek egy építőipari cég egy bizonyos időszakra vonatkozó bevételeinek és kiadásainak retrospektív és előrejelzési adataira is támaszkodnak. Ugyanakkor a retrospektív elemzés mélysége legalább 3 év, az előrejelzési időszak pedig legalább 2 év. A vállalkozás tevékenységének retrospektív elemzése nagyon fontos, mivel lehetővé teszi, hogy objektív alapot teremtsen további előrejelzésekhez és érveléshez. Például, ha egy vállalat az elmúlt 5 évben stabilan, évi 30%-kal nőtt a nettó nyereségében, akkor nagy valószínűséggel ez a minta a jövőben is folytatódhat. Ezért az értékbecslő a következő 2 év üzleti bevételeinek és kiadásainak előrejelzésekor ésszerűbben tudja meghatározni a nettó nyereség előrejelzett értékeit az előrejelzési évekre. Ez az értékelési módszer alkalmas bármely szolgáltatásnyújtáshoz kapcsolódó vállalkozás piaci értékének meghatározására, beleértve az építőipari szolgáltatásokat is.

Az építőipari vállalkozások összehasonlító értékelési módszerei is jó eredményeket adhatnak, de az összehasonlító megközelítés gyakorlati alkalmazását korlátozza a hasonló vállalkozások értékesítésére vonatkozó megbízható információk hiánya. Az építőipari cégek eladói és vevői ugyanis nem hajlandók nyilvánosságra hozni a befejezett ügyletek árait – az árinformáció általában ezekben az esetekben nem terjed túl a résztvevők szűk körén. Az építőipari cégek részvényeivel gyakorlatilag nem kereskednek a szervezett értékpapírpiacon, így az eladásokról itt sem lehet tájékozódni.

Így az építőipari cégek üzleti tevékenységének értékelésének legmegbízhatóbb módja a jövedelmi megközelítés.

Egy építőipari vállalkozás piaci értékének jövedelmi megközelítéssel történő közelítéséhez használhatja ingyenes „Online üzleti értékelés” szolgáltatásunkat.

© . A másolás tilos.

Az építőipari gépek és berendezések minden építőipari vállalat legfontosabb eszközei. Ennek a berendezésnek az értékelése egy vizsgálatot foglal magában, melynek eredményeként kerül megállapításra annak pontos költsége. Az ellenőrzés eredményére eszköz zálogba adásánál, eladásánál, lízingelésekor, vagy egyszerűen könyvelési célból lehet szükség.

Milyen építőipari berendezéseket kell értékelni?

Megbecsülheti bármely építőipari berendezés valós költségét. A technológiának azonban több fő típusa van:

• Az ásatási munkákhoz szükséges felszerelések: földmunkagép, talajtömörítő gép vagy a föld munkára való előkészítésére szolgáló berendezés.
• Kezelő és szállító berendezések: emelőszerkezetek, be- és kirakodó berendezések, szállítóeszközök.
• Fúró berendezés: különféle kotrógépek, traktorok, fúróberendezések és egyéb speciális berendezések.
• Berendezések beton- és vasbeton munkákhoz: betont szállító vagy keverő gépek és mechanizmusok. Ez magában foglalja a szerelvények felszerelését is.
• Berendezések a befejező munkákhoz: vakolási, festési vagy tetőfedő munkákhoz szükséges mechanizmusok.
• Útfelszerelés:útburkolatok előkészítésére vagy felszerelésére szolgáló eszközök.

Milyen esetekben kerül sor az építőipari berendezések értékelésére?

A berendezések értékeléséhez szükséges vizsgálat lefolytatásának szükségessége az azzal kapcsolatos jogi lépésekkel együtt merül fel. Ilyen értékelésre például berendezések eladása, vásárlása vagy lízingelése során van szükség.

Kölcsönadásnál, biztosításnál is szükség van értékelésre, hiszen a felszerelés ára befolyásolja a befizetések, járulékok stb. nagyságát. A berendezések értékelésére akkor kerül sor, amikor leírásra kerül, vagy a vállalkozás csődbe megy.

Az értékbecslő vizsgálat lefolytatása olyan jogi eljárások során szükséges, amelyeknél fontos a cég eszközeinek költsége.

Ráadásul egy felmérés segítségével a cégtulajdonosok megtudhatják számviteli berendezéseik valós költségét.

A javítóberendezések értékeléséhez szükséges dokumentumok listája

Mielőtt a szakértők munkájukat megkezdenék, be kell nyújtania az összes szükséges dokumentumot.

Először is olyan dokumentumokra lesz szüksége, amelyek megerősítik, hogy Ön az építőipari berendezés tulajdonosa. Másodszor, készítsen egy listát az összes berendezésről, amelyben minden egyes berendezéshez tüntesse fel a márkát, modellt, sorozatszámot, gyártási évet és jellemzőit. Minden adatot meg kell erősíteni, így útlevelekre és dokumentumokra is szükség lesz minden felszereléshez.

Ha korábban végeztek értékelést, akkor szüksége lesz az eredményekre és a berendezés költségére. Szüksége lesz információra az egyes berendezések javításáról is, ha van ilyen.

Rendeljen becslést az építőipari berendezések költségéről

Az építőipari berendezések értékelésének fontosságát nehéz túlbecsülni. Ez nem csak a megfelelő árpolitika kialakítását teszi lehetővé, hanem az esetleges pénzügyi veszteségek elkerülését is.

Versenyképes áron rendelhet vizsgálatot Soyuz-Expert cégünktől. A szakértőink által végzett vizsgálat eredményeként Ön megkapja a hivatalos „Értékelési Jelentés” dokumentumot, amely jogi erővel rendelkezik, és bizonyítékot tartalmaz az Ön berendezésének értékéről.

Felmérést vagy tanácsadást bármilyen Önnek megfelelő módon rendelhet: írjon nekünk e-mailben, hívja a telefonszámok valamelyikét, vagy forduljon közvetlenül irodánkhoz.

Tegyen fel kérdést, és a szakértők válaszolnak rá.

Az építőipari cég részvényeinek reálértékének felmérése az egyik legnehezebb feladat egy befektető számára. Ez mindig igaz volt, mert soha nem a valódi áron kereskedtek velük. A válság előtt rendkívül magas árakon helyezték el őket, jelenleg lényegesen az alapértékük alatt jegyzik őket. Ez a cikk több nagy építőipari vállalat sajátosságait vizsgáló kutatások következtetésein alapul. Ez az elemzés lehetővé tette egy megfelelő algoritmus felépítését részvényeik értékének becslésére.

Miért tehetetlenek a standard módszerek az SC-vel szemben?

a fejlesztők nem alkalmazkodnak a standard értékelési módszerekhez. Például egy olyan kitevőnek, mint egy biztosító bevételének nincs tartalma, mivel ingatlan átértékelés nélkül ez az index csak azt tükrözi, hogy egy adott időszakban milyen aktívan történt ingatlanértékesítés. Ha az X vállalatnál ez a mutató nulla, akkor ez azt jelenti, hogy a beszámolási időszakban kizárólag építkezéssel foglalkozott, anélkül, hogy bármit is időben értékesített volna. Ugyanezen alapon a részvények jövőbeni értékének előrejelzése a hagyományos mutatók (P/BV, P/E, P/S és mások) segítségével lehetetlen.

megjósolni a biztosító részvényeinek árfolyamát

A fentiek alapján az építőipari társaságokkal kapcsolatban az alternatíva, hogy előrejelzést készítünk egy adott biztosító könyv szerinti értékéről a jövőben, vagyis meg kell becsülni a jelenlegi projektek jövőbeni piaci értékét. van. Természetesen a feladat kiterjedtebb, mint a szokásos módszerek. Tehát a biztosítóval kapcsolatos információforrások a következő dokumentumok legyenek: standard pénzügyi kimutatások; IC negyedéves és éves jelentések; nemzetközi szabványok szerinti pénzügyi kimutatások megjegyzésekkel; szakértői vélemény; a biztosító társaság által a befektetőknek bemutatott információk; további nyílt hozzáférésű források: cikkek, hírfolyamok, fórumok stb. Az információfeldolgozás során felmerülő problémák:Általános szabály, hogy a biztosító társaság szokásos számviteli kimutatásait nem konszolidálják, vagyis minden építési projekt azonos egy új jogi személlyel. A nemzetközi jelentési szabványok is akadályt jelentenek: a mélyépítési projekteket (ezek azok, amelyek a biztosító portfóliójában dominálnak) a „Tartalékok” rovatba sorolják, és valós, nem pedig valós bekerülési értéken értékelik. Az egyes cégek által közzétett értékbecslői jelentés az ingatlanok teljes listáját tartalmazza, mindegyikhez tartozó alapvető jellemzőkkel és minősítéssel. De először is, a befektetőnek szüksége van a részvény értékére a jövőben, vagyis a biztosítási portfólió árára a jövőben. Másodszor, azok a paraméterek, amelyek alapján az objektumok költségét származtatják, eltérőek lehetnek. A befektető számára mindenekelőtt az ingatlanok és az építési projektek értékváltozásának előrejelzése a fontos. Visszatérve a válságra, emlékszünk arra, hogy ugyanazok a szakértők vagy nem változtattak az árakon több évig (a piaci trendek változása ellenére), vagy egész évben komolyan alábecsülték azokat. Ezért az ilyen szakemberek jelentései nem érdemelnek bizalmat, és jelentéseik kizárólag az objektumról és annak főbb paramétereiről (ingatlan típusa és osztálya, munkavégzési határidők, helyszín, a biztosító részesedése a projektben, ill. terület).

Algoritmus a biztosítótársaságok részvényeinek árfolyamának előrejelzésére

A fentiek alapján ahhoz, hogy a jövőben meg lehessen becsülni egy építőipari társaság részvényeinek értékét, szükséges a biztosító teljes ingatlanállományának átértékelése és a társaság mérlegében való megjelenítése. Ehhez a következő műveleteket kell végrehajtania: 1. A biztosító társaság tárgyairól rendelkezésre álló, az értékeléshez szükséges összes információt összegyűjtik. 2. Először minden objektumot aszerint értékelnek, hogy az adott ingatlanszegmenshez tartoznak. 3. Kiszámításra kerül a fejlesztő portfóliójának összértéke. 4. Megjósoljuk a vállalat pénzügyi helyzetét a jövőben. 5. Nyomtatványok készülnek: eredménykimutatás, valamint mérleg. 6. Kiszámítja az értékpapírok várható hozamát és tulajdoni arányát. 7. Kiszámoljuk 1 részvény általánosított hozamát. Most nézzünk meg néhány szempontot részletesen. Lakossági szektor objektumainak értékelése Ennek a szegmensnek a megkülönböztető jellemzője a projekt megvalósításának időpontja és a tényleges értékesítés időpontja közötti különbség. A tényleges eladásokat is nyomon kell követni a jelentés szerint: egy hónapig, hat hónapig, egy évig. Egy másik megkülönböztető pont a szakaszonkénti értékesítés, vagyis az objektum építési szakaszában lévő költség és az épített tárgy piaci értéke közötti különbség. Ezt mind a fejlesztő, mind a részvényes oldaláról magyarázzák. Az első szempontból ez az építési források előteremtése. A részvényes számára a kedvezmény kockázatokkal jár. Ahogy az ingatlan épül, a kedvezmény és a kockázatok csökkennek. Végső soron a tárgy a biztosító társaság lakásértékesítéséből és az építési költségekből származó bevételének különbségéből adódik. Kereskedelmi szektor létesítményeinek értékelése Ennek a szegmensnek a megkülönböztető jellemzői a következők: Foglaltsági ráta – az üzembe helyezett területek egy része a létesítmény teljes területéből. Az aktiválási ráta az ingatlan bérleti díj és annak értékének aránya (a piaci viszonyokat figyelembe véve). A kereskedelmi ingatlan két megvalósítási lehetőséget foglal magában: eladás és. Mindkét esetben a lakóingatlanokhoz hasonló kedvezményen túl az összes terület, vagy területrészek nagy mennyiségben történő értékesítése esetén kedvezmény jár. Ha a helyiséget bérelni kívánják, az abból származó bevételt kiszámítják. A fejlesztő portfóliójának volumene a kész és a befejezetlen objektumok összege. Az objektumok és a földterület értékelése a tervezési szakaszban Ezen paraméterek kiszámításakor meg kell értenie: Mind a mezőgazdasági földterületet, mind az építmények építésére szolgáló földet összehasonlító módszerrel számítják ki. A külvárosi településeken a földterületek értékesítését a pénzbeli nyereség alapján számítják ki. Ha a projektet a következő néhány éven belül nem kezdik el, vagy az objektumra vonatkozó konkrét dokumentáció nem érkezik meg, akkor az földterületnek számít. Különféle IC üzleti modellek Egyes biztosítótársaságok főtevékenységükkel párhuzamosan további (általában kapcsolódó) tevékenységeket folytatnak. Például egy építőipari cég építőanyagokat gyárt. Ebben az esetben a számítás eltérő lehet: 1. A további irányokat külön számítják ki, és ennek eredményeként az összes összetevőt figyelembe veszik. 2. Az összes tevékenységtípus mutatóit egyetlen veszteség- és nyereségkimutatásban veszik figyelembe. A fejlesztő portfóliójának általános értékelése Ebben a szakaszban a következő mutatókat foglaljuk össze: Befejezetlen tárgyak ára. A kész tárgyak ára. Létesítmények építésének költségei. Lakóterület értékesítéséből származó bevétel. Kereskedelmi területek értékesítéséből származó bevétel. Bérbeadásból származó jövedelem. Az előrejelzési ponton az első két mutató a jövőbeni mérleg szerinti tőkeállományt tükrözi. pénzben kifejezve a bevételt és a kiadásokat tükrözik. Ennek egy része felosztatlan marad, és a jövőben a biztosító könyv szerinti tőkéjét is tükrözi. A másik rész a társaság tevékenységéhez szükséges forrásokat tükrözi. Kiigazítások a biztosító társaság tényleges jelentése alapján Ebben a szakaszban közvetlenül a biztosító jövőbeni könyv szerinti tőkéjére vonatkozó előrejelzés elkészítésével folytatjuk, ehhez összehasonlítjuk a jelenlegi könyv szerinti tőkével. Csak a futamidő elején létező tárgyakat kell átértékelni. Az új objektumok megvalósítása nem kerül rögzítésre. Ezt követően kiszámítják a biztosító társaság tevékenységeinek végrehajtásához szükséges finanszírozás mértékét. Megvalósításuk további részvénykibocsátással, tárgyak eladásával vagy adósságkezeléssel lehetséges. Emellett figyelembe kell venni a biztosító adókötelezettségeit is, beleértve az értékesítést is. És végül a jövedelmezőségi potenciál kiszámítása A biztosító társaság vonzerejének végső paramétere a befektető számára 2 részből áll: a tulajdonosi arányból és a potenciális jövedelmezőségből. A tartási ráta a hosszú távú hozamot tükrözi. Itt minden ingatlantípust saját arányban veszik figyelembe, amit aztán a fejlesztő portfóliójában lévő arányuk alapján összegeznek. Ne feledkezzünk meg a kedvezmény módosításáról sem. A lehetséges megtérülés a rövid távú jövedelmezőséget tükrözi. Itt összehasonlítjuk az előrejelzési pont kapitalizációját és az előrejelzés szerinti tőkét. Ne feledkezzünk meg a biztosító bérleti díjáról és az átlagos hozamról sem. Ne feledkezzünk meg a kedvezmény módosításáról sem. Egy biztosító társaság jövedelmezőségének helyes felmérése meglehetősen nehéz feladat. Pontosan ez az, ami összefügg az egyes befektetők nem megfelelő magatartásával, akik e társaságok értékpapírjaival foglalkoznak. A javasolt értékelési algoritmus azonban releváns a biztosítótársaság valós helyzetének kiszámításához - annak érdekében, hogy csökkentse egy olyan befektető kockázatát, aki saját pénzét akarja befektetni értékpapírjaiba.

Legyen naprakész a United Traders összes fontos eseményével kapcsolatban – iratkozzon fel oldalunkra